Serviços
Engenharia de Avaliações
- Elaboração e atualização de Planta de Valores Genéricos;
- Elaboração e atualização de Modelo Matemático de Avaliação;
- Laudos de Avaliação de Imóveis.
Área de Saneamento e Meio Ambiente.
- Área de Projetos e Sistemas de Água e Esgotamento Sanitário;
- Elaboração de Projetos de Modelagem Matemática de Setores de Abastecimento de Água para implantação de Distritos de Medição e Controle;
- Consultoria e Gerenciamento de Obras de Saneamento;
- Diagnóstico Operacional de Sistema de Abastecimento de Água;
- Consultoria para transformação de Autarquias municipais em Sociedades Anonimas e de Economias Mistas.
PLANTA DE VALORES GENÉRICOS
A Planta de Valores Genéricos ou simplesmente PGV, é parte integrante do sistema de inaformações do Cadastro Municipal e juntamente com o Cadastro Imobiliário formam a base de cálculo para o IPTU, ITBI e Contribuição de Melhoria. A elaboração da PGV constitui-se de um trabalho bastante extenso, e que exige um grande nível de detalhamento, uma vez que todas as peculiaridades de cada local devem ser consideradas e ponderadas durante essa avaliação.
A WRG realiza a elaboração e atualização de Plantas de Valores por meio de técnicas de avaliação avançadas, contribuindo de forma intrínseca para o alcance da justiça fiscal, não somente para os grandes municípios, mas também para os pequenos onde a pesquisa imobiliária é muito pequena, ou as vezes até́ inexistentes.
A WRG conta com um corpo técnico profissional de vasta experiência, formada por engenheiros, analistas de sistemas e de negócios, utilizando as melhores práticas e normas técnicas vigentes estabelecidas pelo IBAPE (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia) e pela ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) na elaboração dos seus trabalhos.
Vale lembrar, que a Planta Genérica de Valores Georreferenciados é um sistema composto pelos dados referentes à tributação, associados a uma base cartográfica, composta por feições espaciais como faces de quadra geocodificadas – isto é, com atributos de codificação tributária municipal, ex.: SETOR-QUADRA-LOTE-UNIDADE – além de uma extensa base de dados de elementos de pesquisa, incluindo-se aí todas as informações sobre eles, inclusive uma ilustração fotográfica do imóvel, e ainda a carga de uma equação matemática que irá modelar e estimar os valores venais do terreno.
Para elaboração da planta de valores georreferenciados, faz-se necessário uma base cartográfica atualizada, caso contrário, a base para elaboração pode ser realizada através da compilação de dados cartográficos existentes no município.
A metodologia considera não apenas os métodos da engenharia de avaliações, mas também o dinamismo do mercado imobiliário atual e a inserção da tecnologia de geoprocessamento, que se mostra uma ferramenta fundamental para a administração municipal.
APLICAÇÕES
- Como base para o cálculo dos impostos que incidem sobre a propriedade urbana (IPTU e ITBI);
- Permite a redistribuição da carga fiscal, com a redução da diferença entre o valor fiscal e o de mercado, que tem a tendência de aumentar com o valor dos imóveis, promovendo maior justiça social;
- Auxilia no planejamento urbano, permitindo a previsão de custos de desapropriação nas obras públicas, bem como o retorno provável de tais investimentos (contribuição de melhoria).
METODOLOGIA
Adotando as recomendações do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia (IBAPE) e da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), utilizamos o do Comparativo de Dados de Mercado, aquele que define o valor através da comparação com dados de mercado de elementos assemelhados quanto às características intrínsecas e extrínsecas do terreno.
- Constituição de uma Comissão de Valores, por parte da Prefeitura;
Disponibilização, pela Prefeitura, dos seguintes elementos:
- Cópias dos elementos cartográficos disponíveis no Município em papel ou em meio digital Cópia da atual Planta de Valores Genéricos do último lançamento;
- Código Tributário Municipal;
- Cópia da Lei de Zoneamento;
- Cópia dos Critérios de Cálculo do Valor Venal da Propriedade Territorial;
- Cópia em arquivo do Cadastro Técnico Municipal;
- Delimitação das Zonas Homogêneas, que deverá considerar: o zoneamento do município (lei de parcelamento, uso e ocupação do solo), as áreas de valorização homogêneas, as condições de acessibilidade, as características gerais dos bairros e loteamentos, a destinação dos imóveis;
- Pesquisas de valores de terrenos, realizadas por zona homogênea, mediante amostragem de dados coletados junto aos agentes imobiliários locais, anúncios de ofertas imobiliárias publicadas nos jornais locais, além de ofertas coletadas nas regiões visitadas (placas de vendas afixadas nos imóveis), para se obter amostras representativas de elementos comparativos em cada zona homogênea;
- Estudo do Atual Sistema de Avaliação Imobiliária;
- Atualização, junto às concessionárias de serviços públicos e setores competentes da Prefeitura, dos equipamentos urbanos e serviços públicos existentes nos logradouros;
- Atualização e mapeamento dos polos de valorização ou de possível desvalorização imobiliária, bem como dos corredores comerciais;
- Tratamento dos dados apurados: A valorização e/ou desvalorização em função da não existência de algum melhoramento público (serviços) nos logradouros e de outros fatores extrínsecos e intrínsecos ao terreno serão calculados e processados, obedecendo à metodologia e critérios técnicos adotados.
- O produto resultante será submetido à Comissão de Valores, que, junto à equipe técnica da Contratada, procederá à análise crítica dos valores estabelecidos para cada Zona Homogênea e, a partir dos resultados das reuniões serão efetuados os ajustes necessários e fixados os preços unitários de terrenos por segmentos de faces de quadras;
- Concluídos os trabalhos de apuração e definição dos preços unitários básicos, será elaborada a versão final da Planta de Valores Genéricos, composta pelo conjunto formado por: minuta do projeto de lei pertinente, plantas e tabela de valores;
- Visando subsidiar as atividades das repercussões advindas da nova planta de valores genéricos, serão processadas simulações amostrais de lançamento, onde a administração poderá comparar os valores a serem lançados para o próximo exercício com os efetivamente lançados no corrente exercício.